房屋租赁合同审查要点
2017-11-23 15:54:47   来源:   评论:0 点击:

  核心提示:《中华人民共和国城市房地产管理法》第

  核心提示:《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条规定:“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”

  一、审查当事人双方是否具备主体资格

  1、出租人是否具备主体资格

  出租人是否具备出租房屋的主体资格,直接关系到合同的效力问题,所以应予以充分重视。主要从以下三方面来审查:

  (1)出租人为自然人的,是否具备完全民事行为能力,审查其居民身份证或户口薄;出租人系法人或其他组织的,是否依法成立,审查其营业执照,看其是否年检并进行必要的工商查询。

  (2)出租人是否享有出租房屋的实体权利

  ①房屋的所有权人:出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致,必要时到房屋管理部门查询。

  ②委托或代理出租的:房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致,是否经所有权人同意或授权,是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。

  ③共有房屋出租的:是否经其他共有人同意,是否有其他共有人同意出租的书面证明材料。

  ④房屋转租的:是否经出租人同意,是否有出租人同意转租的书面证明材料。

  2、承租人是否具备主体资格

  审查承租人是否具有合法的身份,如暂住人口承租房屋的,必经持有公安机关核发的暂住证;法人或其他组织的,必经持有合法有效的营业执照。

  特别注意:《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定:“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用,须经县以上人民政府批准。”

  二、审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致

  这点主要是看房屋的产权证,审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致,须报规划部门批准。

  三、审查房屋是否存在禁止出租的情形

  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定:“住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”

  根据《城市房屋租赁管理办法》第六条:“有下列情形之一的房屋不能出租:

  (一)未依法取得房屋所有权证的;

  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;

  (三)共有房屋未取得共有人同意的;

  (四)权属有争议的;

  (五)属于违法建筑的;

  (六)不符合安全标准的;

  (七)已抵押,未经抵押权人同意的;

  (八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

  (九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

  四、审查房屋的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况

  1、必须写明租赁房屋实际所处的确切位置

  2、租赁面积的计算方法(使用面积还是建筑面积)

  3、房屋结构

  上述1-3的审查,主要是查看与房屋产权证所做的登记是否一致。

  4、合同中最好应明确现有的房屋装修状况,以免发生纠纷无据可依,同时应尽量明确房屋交还时对装修的要求。

  5、审查出租人是否同意承租人对房屋进行装修或改造,如果同意那么装修或改造的条件及装修或改造的标准是什么。

  6、审查房屋交付时附属设施和设备的状况(最好以制作附件的形成加以明确),对附属设施、设备能否拆除、改建或者添设,租赁期满交还时的具体要求。

  7、如果有新装修或添设附属设施、设备,应审查合同是否明确租赁期满时如何处理,若合同提前解除或终止时又应做何处理。

  五、审查租赁期限

  《中华人民共和国合同法》第二十一条规定:“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”

  应严格仔细审查合同的起租日,同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。

  应严格仔细审查合同的起租日,同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。

  六、审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限

  1、租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等费用;

  2、租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理;

  3、支付方式是现金支付、转帐支付还是其他支付方式;

  4、支付期限有月付、季付、年付等,合同中应明确约定并确定支付的具体日期或最后日期。

  七、关于其他条款的审查

  1、修缮条款:审查修缮责任是否明确

  2、转租条款:审查是否允许承租人转租及转租的条件

  3、保险条款:审查是否投保公众责任险或第三者责任险、保险费用负担

  4、合同的变更与解除:审查是否对己方当事人较为有利

  5、违约责任条款:审查是否显失公平,对已方会不会有较大的不利影响

  6、免责条款:审查免责的范围

  7、争议解决条款:审查管辖约定是否正确、有效,选择诉讼的,有无违反级别管辖、专属管辖的规定,选择仲裁的,仲裁委员会的名称是否准确无误

  8、备案条款:审查由谁向房屋管理部门履行备案的义务及备案费用的负担。

  八、审查是否已将当事人双方约定的特殊要求内容全部列入合同中,是否有遗漏的特殊事项。

  完成上述审查后,通读全文,再次审查确认合同中是否有违反法律、行政法强行性规定的内容,同时注意语句通顺、言辞恰当,确保不出现歧义。在此基础上,形成书面的合同审查意见书,该项合同审查工作便暂告一段落。

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